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2021年2月3日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2020/2021年度发展报告》，对2020年中国商业地产领域热点进行盘点与点评。
1直播带货从线上到线下运营能力提出新要求
3月7日，首创奥莱12城商场总经理变身带货主播，4小时涨粉数万，带货数千件；
6月16日，印力集团董事长丁力业率公司高管下场直播“在线摆摊”获超15万次点赞，购买转化率超20%；
9月23日，红星美凯龙董事长车建新联手演艺明星高圆圆直播首秀，累计观看达3562万人次，3.5小时直播锁定销售额1.8亿元。
直播带货起源于互联网，2020年一场疫情袭来改变了整个商业生态。如今直播已经从线上企业蔓延到了线下企业，各大企业从老板到店员齐上阵，有的商场在全国连锁门店内搭建直播间。直播带货在一定程度上救助了疫情重创下的实体商业，其俨然从单纯的创新模式变成企业通用工具。
李佳琦、薇娅这些线上原生明星，如今也逐渐成为了线下品牌的销售推手。与电商网红带货不同，购物中心开展的“在线视频直播”，亦呈现出不同的特点。在疫情期间，全民“云逛街”热潮之下，商场也八仙过海，各显其能，商场自己培养主播者有之；商场统筹，店员参与直播者有之；与KOL开展合作者亦有之。直播内容上，对比传统电商“粗暴式”的卖货模式，转战线上直播的购物中心在植入方式上不尽相同。除了导购直播，也会邀请KOL、素人做客直播间，从“导购直播”走向跨界合作、形式多元的“全民直播”时代。行业预言，未来每家企业都应拥有自己的直播间。
与疫情之前相比，在直播带货全员化的趋势下，直播本身从一种创新的营销方式变成了商业通用新能力。线上营销能力，成为了对商业人的全新要求。
2国潮兴盛外资撤店消费自信改变商业格局
10月20日，李宁公司公布2020年第三季度业绩，电商零售业务增长超过40%，次日公司市值首破千亿大关；
11月19日，逸仙电商在美国纽交所挂牌上市，市值达122亿美元。
与国潮品牌兴起形成鲜明对比的却是,3月GAP集团旗下品牌Old Navy宣布正式退出中国市场。ZARA、HM等国际快时尚巨头纷纷大幅关店。
昔日国民追捧的欧美潮、韩潮、日潮正在悄然退去。曾一度被购物中心视为宠儿的外资快时尚品牌也开始展现颓势，品牌拓店乏力，闭店消息频传。而与之形成对比的是，华为、中国李宁、完美日记、同仁堂知嘛健康等国潮品牌的崛起。“一进一退”的背后体现的是国人的消费自信的提升。与之对应的是，购物中心中优秀国货品牌的占比正在不断攀升。
3健康产业消费突起担纲商业新业态
2020年，著名运动品牌lululemon三季度国际业务销售额增加了45%。与此同时，中国市场的销售额增长高达100%；
2020年安踏市值突破3000亿人民币，比2019年增长近1000亿。
一场新冠疫情引发了人们对健康消费、健康投资的巨大关注。健康家居、体育健身、医疗保健等消费势头尤为强劲。这既是疫情催生的新需求，也是消费升级的大趋势。健康生活从单纯的健身、减肥等功能性健康业态，逐渐扩展到整个健康生活方式。由此，健康生活消费悄然兴起。继健身馆、冰场之后，户外体育项目骑行、滑雪、马术、冲浪也逐渐进入购物中心，为商业空间提供了新业态、新品牌和新体验势能。
4奢侈品逆势增长境外消费回流造就新商机
2020年北京SKP以总销售额177亿元的骄人业绩位居全球零售业单店榜首，西安SKP当年度的增幅同比高达36%，太古体系门店也实现了高速增长。奢侈品消费逆势增长，全国各地的奢侈品专柜排队现象呈现常态化。
受疫情影响，海外市场奢侈品销售在2020年出现严重下滑，中国成为唯一正增长国家，由此印证了中国消费者在全球奢侈品市场中的主导地位。由于国际间的出行限制，往年中国游客大量的出境消费开始回流国内。在SKP、德基广场、太古里、深圳万象城、杭州大厦等高档商场，奢侈品门店前顾客排队现象已经成了常态。
5实体零售业首获免税牌照释放扩大消费政策利好
2020年6月9日,王府井集团发布公告称,被财政部授予免税品经营资质，允许公司经营免税品零售业务，成为国内首家获得免税牌照的零售企业。受此消息影响,王府井股价持续暴涨，当年内市值增加超过百亿元；
12月31日，海旅免税城、中免凤凰机场免税店和中服三亚国际免税购物公园3家离岛免税店同天开业，海南离岛免税店由原来的4家增加到7家，成为全国免税商品最大消费区。
当前中国的免税市场规模较小，2019年销售总额仅为540亿人民币，且结构不合理。韩国五成的免税消费是在市内免税店实现，而中国的市内免税店消费占比还不到1%。随着免税门店规模的增加，中国免税市场发展潜力巨大。业内专家认为，中国免税政策的放开是双循环背景下政府刺激消费的政策利好之一。2020年9月21日，国务院办公厅发出《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》。2021年初，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《建设高标准市场体系行动方案》，出台了有序扩大社会服务业市场开放、完善引导境外消费回流等若干新政。
6疫情下商场纷纷为商户减租行业担当共渡难关
万达商管集团对全国各地三百余家万达广场的商户实行租金及物业费减免政策，减免金额高达40亿元。为此，中央电视台《新闻联播》专门予以报道，并称赞其“体现了新时代中国企业的担当与作为”。
此外，龙湖集团对所有商户给予超过两个月的租金费用减半政策。
疫情以来，万达、龙湖、印力、凯德、太古、华润、大悦城、爱琴海等主流企业率先推出租金减免政策，为行业减租起到引领和带动作用。
在重大疫情面前，主流购物中心在自身承受严峻压力的情形下，积极主动为广大商户减免租金。购物中心与品牌商户形成了命运共同体，帮助商户争取融资，协助商户线上直播带货，与商户共克时艰渡难关，充分体现出了行业企业的担当。
7创新品牌成资本新宠消费升级红利突显
3月，喜茶再获高瓴资本等战略投资，估值超160亿人民币；
10月，名创优品在纽交所上市，首日开盘上涨22%，目前市值超过90亿美元。
11月，和府捞面宣布正式完成4.5亿元D轮融资；
12月，泡泡玛特在港交所上市，上市当天市值破千亿。
国内互联网创业早期，VC、PE追捧线上品牌，如今转而关注线下零售，现象背后是对线下品牌持续稳定经营，以及获得新消费关注能力的看好。据不完全统计，2020年上半年，在全国线下实体商业中，代表性品牌完成了近70起融资事件，其中既有各赛道的头部品牌，也有表现亮眼的新锐品牌。
投资圈盛传，消费已经成为中国创投行业的最后一个价值洼地。由于商业社会的全盘数字化大潮，整个消费领域变得更加炙手可热。在商业地产的生态中，如果没有品牌创新只有场景创新，就不会有价值上的创新，资本对消费赛道的关注与投入，将加快线下商业的迭代更新。
8商办物业空置率高企成为商业地产去化新难题
睿意德联合德勤在《2020中国商业地产活力40城研究》中关注到，2020年北京、上海甲级写字楼空置率达20%左右，空置率与租金降幅均创近十年新高。与此同时，深圳写字楼租金连降九个季度，空置率升至27.7%，成为一线城市中写字楼空置率最高的城市。
2020年11月，优客工场在美国借壳上市，成为共享办公第一股。
事实上，一二线城市的商办物业空置率普遍居高，已经是近两年全国性的行业难题。由于各地商办物业供应量普遍过大，再加之经济下行与疫情冲击，写字楼市场因此遭遇寒冬，就连此前一枝独秀的北京市场也不例外。
前些年商业地产领域空置率最高的是购物中心，甚至一度出现过“商改办”的现象。如今商办物业已经取代购物中心成为商业地产去化新难题。
过去甲级写字楼与联合办公通常呈现此消彼长的状态，但是2020年两者同样面临高空置问题。优客工场艰难上市也是商办市场困境的一个缩影。
9上市轻资产公司市值分化商管能力成重要价值杠杆
2020年12月9日，华润万象生活在港交所上市，当日的动态市盈率为110倍，静态市盈率更是高达154倍，远超市场上纯物业管理的轻资产管理公司，有的物管公司甚至上市即破发。华润万象生活在商管与物管混合的同类轻资产管理公司中股价也是遥遥领先。
地产股长期以来在资本市场上表现低迷，而轻资产性质的物业管理公司与商业管理公司上市却引起了资本市场追捧，市盈率常常是地产股的数十倍，其中尤以商管主导的轻资产管理公司为甚。代表性的华润万象生活和宝龙商业被资本市场誉为“轻资产的明珠”。
如此高企的估值，体现了投资者对于轻资产商管模式潜力的认可。各大房企也从轻资产的角度，找到了市值增长的新突破口，商管进入了各大地产公司的战略框架，成为房企在资本市场的新战场。
10针对互联网平台反垄断实体商业发展迎来新契机
11月3日，上交所发布关于暂缓蚂蚁金服科创板上市的决定；紧接着，国家市场监督管理总局发布了《关于平台经济领域的反垄断指南》，政策直指电商巨头滥用市场支配地位等不当行为；
国家市场监督管理总局、中央网信办和国家税务总局三部门联合召开规范线上经济秩序行政指导会，百度、腾讯、阿里巴巴、京东、字节跳动、快手、滴滴、拼多多等27家主要互联网平台企业均被召集参加。
国家出手整治互联网平台垄断，标志着互联网平台企业从早期的“发展阶段”，进入到了“规范阶段”。此前互联网平台企业借助资本展开的无序扩张，并未带来实际的市场增量，反而导致实体商业在市场中的份额一度下滑，影响了公平竞争的市场环境，也对实体商业的发展造成了伤害。此次反垄断整治有利于线上线下的公平竞争，有利于促进线上线下的相互融合。
商务部市场运行专家、全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平在分析2020年中国商业地产十大热点时指出：
“双循环”下的消费市场前景可期
由于疫情原因造成中国消费者境外消费出现回流，国内高端商场业绩逆势大幅增长，充分体现了内循环消费的巨大潜力。与此同时，国家适时调整多项政策，释放扩大内需红利，提振市场信心。
疫情对于行业的影响不仅只是客流与销售，也改变了商业地产行业经营理念、商业模式和消费倾向。起于线上的直播带货如今已成为线下商业普遍使用的营销工具，数字化意识在线下商业也已深入人心，广大民众更愿意为健康消费买单。另外，疫情所带来的影响也不完全是负面的，疫情中购物中心纷纷为商户免租减租，所展现出的行业担当令人感怀，购物中心与商户之间成为更加紧密的命运共同体。
前些年，商业地产行业存在重数量轻质量、重开发轻运营的问题，商业资产价值普遍偏低。如今，资本市场对于强管理的轻资产商管公司与高成长性的创新品牌给出了超高估值，这一新信号为行业发展提供了正确的指引。
——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)
房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)
本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。
2、产业链剖析：产业链环节市场庞大
随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。
行业发展历程：行业正处于规范调整期
1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：
(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。
(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。
(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。
(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。
(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。
行业政策背景：频繁调控，保证健康发展
自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。
1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。
2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。
2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。
2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓
由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。
在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。
2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢
总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017
-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。
3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势
2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。
从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。
在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。
1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先
国家统计局数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差14671万平方米。
房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位，市场份额接近三分之一，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8%。
1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。
另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。
2、预期2022年房地产市场逐渐修复
2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。
在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。
更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。
1、房价过高的问题一直困扰着中国居民，随着禁炒住房列入十四五规划后，房地产降价势在必行。
2、随着元旦小假期的结束，2021年也正式来到了我们的面前，在近些年来，房价高、住房难等问题一直是困扰大部分居民的关键，但在国家出台十四五规划以后，政府将全面禁止房地产商的炒房行为，这也将成为一个长期有效的对房地产商的监督机制，大部分房地产商也将在2021年迎来一波营销冬季。
3、十四五规划后，不同地区的房子将会面临不同的价值命运，这是因为房地产行业的发展已经步入了后半段，决定房地产价格的因素也发生了变化。其中决定房地产价格的第一个因素是政府出台的货币政策、但货币政策在全国范围内都是通行的，因此它以平等的方式影响着全国各地的楼盘价格；它的直接影响就是看货币的去向，哪个地方交易频繁、热度高，那里的房价就会变高。另一方面，从人口流动的角度来看，人口密集的城市的楼盘往往还会保持着高价格的特征，需求量大自然价格就会稳定走高。
4、在2021年后，未来楼盘价格在不同城市将出现较大差别。在大部分三四五线的小城市，因城市规模小、流通性差的问题始终存在，在这些三四五线城市的新区楼盘价格将会出现大幅度下降，但定义三四五线城市的时候千万不可按现有的城市划分来定义，这对于判定楼盘价格是严重错误的，一些强地级市例如东莞等地虽然属于三线城市，但其城市GDP总量非常之大，已经远超其他三线城市，因此考虑房价时划分三四五线城市不能按地级为衡量标准，而是以城市的国民生产总值为标准进行区分。当然在这些区域中，地理位置好的商业房、学区房依然是热点楼盘，价格下降幅度也会相对于新区楼盘下降幅度较低。
5、未来房价在我国下降的趋势属于势在必行，因此房地产商也需做好充分面对行业寒冬的心理准备。
